當年輕人因房價過高逃離北上廣時，地產開發(fā)商們正因賣房不賺錢剝離房地產業(yè)務。
6月16日，黑石集團向SOHO中國(00410.HK)發(fā)出全面收購要約。交易完成后，潘石屹夫婦持股比例將從63.93%降至約9%，SOHO中國長達七年的“賣賣賣”之路畫下句號。
此前一天，中石化剛轉讓旗下濮陽新世紀房地產公司99.8%股權。
6月12日，廈門國貿(600755.SH)將國貿地產100%股權和國貿發(fā)展51%股權轉讓給國貿控股，此前，國貿地產和國貿發(fā)展一直是廈門國貿主要房地產經營公司。
地產行業(yè)進入下行周期，密集調控讓房企銷售承壓，資金回籠難度不斷加大。融資收緊后，用金融杠桿撬動市場規(guī)模的方式不再有操作空間，轉讓資產、剝離業(yè)務成為夾縫中求生存的房企所能做的最理智選擇。
Wind數據顯示，2021年1月1日-6月18日，地產行業(yè)共有358起并購，平均每天超過兩起。
“去年年底國資委重申‘退房令’，明確要求國企央企嚴控非主業(yè)投資，不得通過參股等方式開展中央企業(yè)投資項目負面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產等業(yè)務。這些企業(yè)響應政策，紛紛轉讓房地產項目。”6月16日，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對時代周報記者表示，地產行業(yè)高速發(fā)展的時代已經過去，行業(yè)利潤被壓縮，加上融資環(huán)境收緊，因此房企紛紛轉手旗下房地產業(yè)務。
逃離地產行業(yè)
利潤縮減趨勢顯現，房企不得不進行改革以適應由奢入儉的陣痛期。資本市場預期降低，行業(yè)洗牌加速。
徹底剝離地產業(yè)務、轉型其它行業(yè)、虧損退回所購地塊……今年來，企業(yè)剝離房地產業(yè)務動作頻頻。
這輪“退房潮”在一場超百億元的交易中達到高潮。6月12日，廈門國貿轉讓的國貿地產100%股權評估值為98.28億元、國貿發(fā)展51%股權評估值為5.21億元，轉讓資產總評估值為103.49億元。
對廈門國貿而言，旗下的房地產業(yè)務投入產出明顯不成正比。
以國貿地產為例，2020年國貿地產資產總額約426.98億元，占廈門國貿資產總額比例高達38.55%。同期國貿地產營收為136.66億元，僅占廈門國貿總營收的3.89%。資產占比接近四成的業(yè)務成卻貢獻不到4%的營收。
廈門國貿在公告中指出，近年地產行業(yè)政策調控頻繁，行業(yè)競爭加劇。同時，考慮到公司從事的供應鏈、金融、房地產業(yè)務均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計劃逐步退出房地產行業(yè)。
賣房不賺錢，不少已轉型其他行業(yè)的房企，也加速清理手中的房地產業(yè)務。
今年2月，轉型醫(yī)美的蘇寧環(huán)球(000718.SZ)發(fā)布公告稱，因安徽蕪湖商業(yè)辦公樓所處市場現狀及未來發(fā)展預期不佳，項目消化可能存在較大風險，擬退還10年前拿下的商業(yè)辦公用地，并承擔約2.68億元的虧損。
5月18日，奧園美谷(000615.SH)公告稱，為提升自身可持續(xù)發(fā)展能力，實現聚焦美麗健康產業(yè)的戰(zhàn)略轉型，公司擬出售持有的地產業(yè)務板塊全部或部分股權。
傳統(tǒng)房企尚且盈利困難，此前跟風布局地產業(yè)務的業(yè)余選手更是虧損嚴重。
日前，順鑫農業(yè)(000860.SZ)發(fā)布2020年年度報告。2020年，順鑫農業(yè)旗下主營房地產板塊的順鑫佳宇營業(yè)利潤為-5.81億元，凈資產為-14.52億元。
順鑫農業(yè)管理層人士表示，旗下地產業(yè)務受地產調控影響，虧損幅度擴大，順鑫農業(yè)正加快去化和退出地產業(yè)務的步伐。
利潤水平持續(xù)下滑
2020年，我國城鎮(zhèn)化率已達63.89%。在這場人口大遷徙中，房地產是享受紅利最多的行業(yè)之一。不少企業(yè)紛紛涉足地產行業(yè)，希望分得一塊市場蛋糕。
天眼查數據顯示，目前我國有超244萬家企業(yè)名稱或經營范圍含房地產，有近75萬家企業(yè)名稱或經營范圍含房地產開發(fā)。2021年前5月新增房地產相關企業(yè)42.7萬家，新增房地產開發(fā)企業(yè)近5萬家。
賽道愈發(fā)擁擠，行業(yè)早已從藍海廝殺成紅海。在“房住不炒”主基調下，地產行業(yè)利潤率延續(xù)下行趨勢且降幅明顯擴大，為企業(yè)經營帶來嚴峻挑戰(zhàn)。
克而瑞地產研究數據顯示，2020年，66家行業(yè)典型房企中有近7成毛利率、歸母凈利率雙降，毛利率中位數同比降低4.8個百分點至24.3%，凈利率和歸母凈利率的中位數也分別下降2.6和1.9個百分點至10%和8.2%。與歷年相比，2020年房地產行業(yè)凈利率指標已降至2016年水平，歸母凈利率則是2015年以來的最低水平。
利潤受擠壓，不少企業(yè)在蒙眼狂奔中倒下。規(guī)模房企如福晟集團、泰禾集團(000732.SZ)、藍光發(fā)展(600466.SH)等均遭遇流動性危機，不得不轉讓資產斷腕求生。更多的中小企業(yè)，則默默遞交破產文書。
在人民法院公告網上，今年截至6月18日，以“地產+破產文書”為關鍵字可檢索出189條破產文書。若以企業(yè)為單位，剔除債權人、意向投資人等，發(fā)布破產相關文書的房企約為136家。
6月16日，合碩地產機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示，國資委于2010和2011年陸續(xù)公布21家以房地產為主業(yè)的央企國企名單，要求未獲準從事房地產業(yè)務的企業(yè)逐步清退房地產業(yè)務。但前幾年房地產市場紅火且利潤率高，很多企業(yè)不愿意割舍。
郭毅認為，隨著行業(yè)集中度提升，對房企品牌力、產品力和規(guī)?；囊筇岣撸髽I(yè)利潤持續(xù)下滑，非專業(yè)出身、未形成規(guī)?；瘍?yōu)勢及產品系優(yōu)勢的房企生存難度加大，利潤率明顯下滑，部分項目出現虧損。因此，企業(yè)基于經營狀況選擇剝離相關業(yè)務。
隨著主業(yè)非房地產開發(fā)企業(yè)剝離地產業(yè)務，地產行業(yè)將發(fā)生怎樣變化?
“利好大于利空?，F在行業(yè)前十房企市占率很高，留給非品牌房企或非專業(yè)化房企的市場空間不斷壓縮。品牌房企憑借產品力、品牌效應和規(guī)模化優(yōu)勢提高市占率，以此取得超預期利潤的可能性不斷提升。”郭毅認為，非專業(yè)化房企退出市場之后，或更利于提高市場上產品品質，有利于提升房地產市場整體專業(yè)化程度，不斷強化強者恒強的趨勢。
